• Gemeinsam eine gute Lösung finden

Gemeinsam eine gute Lösung finden

03.03.2020 MICHAEL STAUB, Journalist BR, Kriens

Der Heizungsersatz im Stockwerkeigentum ist aufwendig. Die üblichen Entscheidungen zu Energieträger, Technik und Umsetzung stehen ohnehin an. Zudem muss sich die Eigentümergemeinschaft auch bei der Dringlichkeit, Finanzierung und Ausgestaltung des Ersatzprojektes finden.

Zehn Parteien umfasst die Stockwerkeigentümergemeinschaft im Mittelland. Ihr Haus wurde 1998 erbaut, aus demselben Jahr stammt die Gasheizung. Die alte Anlage wurde schon mehrfach repariert, das Ende der Fahnenstange war erreicht. «Wir haben einen Ausschuss eingesetzt und verschiedene Varianten geprüft», sagt ein Eigentümer, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will. «Einige von uns wollten von Anfang an beim Gas bleiben, eine Minderheit setzte sich für erneuerbare Energiequellen ein». Das Budget habe ebenfalls zu reden gegeben: «Es gab eine gewisse Neigung zur günstigsten Variante.»

Die baulichen Möglichkeiten waren auch eingeschränkt. Erdsondenbohrungen sind nicht gestattet, eine innen aufgestellte Luft-Wasser- Wärmepumpe hätte zwei neue Luftschächte benötigt. «Eine aussen aufgestellte Maschine wollte niemand vor seinem Fenster haben», sagt der Eigentümer. Auch eine Pelletsheizung war mangels Lagerraum kaum umsetzbar. Nach einer längeren Diskussion fiel der einstimmige Entscheid zugunsten eines Gas-Brennwertkessels. Gemäss dem kantonalen Energiegesetz ist dieser 1:1-Ersatz der fossilen Heizung noch zulässig. Das Budget umfasst rund 20 000 Franken, dieser Betrag ist im Erneuerungsfonds vorhanden. Nun soll die Heizung noch vor dem Beginn der neuen Heizsaison ersetzt werden. Die bestehende Warmwasseraufbereitung mit dezentralen Elektroboilern wird beibehalten.

Beschränkte Möglichkeiten

Finanzielle Limiten und der Hang zum 1:1-Ersatz seien bei Eigentümergemeinschaften häufig, sagt Marcel Truninger. Er ist Leiter Region Ost und Mitglied der Geschäftsleitung bei Elco. «Der Erneuerungsfonds wirkt häufig als Bremse, wenn der Finanzplan auf der bestehenden Öl- oder Gasheizung basiert», sagt Truninger. Das Resultat: Während das Fondsvermögen für den 1:1-Ersatz reicht, sind die höheren Investitionskosten etwa für eine Wärmepumpe oder Solarthermie-Module damit nicht zu stemmen. Zwar sind die Betriebskosten bei der Nutzung erneuerbarer Energieträger häufig tiefer. «Diese Rechnung wird aber selten gemacht», sagt Marcel Truninger, «häufig sagen mir Eigentümer: Wir können nur investieren, was wir haben.» Einschränkend wirke auch die Tatsache, dass bei älteren Liegenschaften meist nicht nur die Heizung, sondern auch die Gebäudehülle ein Upgrade benötigt.

Trotz dieser Schwierigkeiten rät Marcel Truninger Eigentümergemeinschaften, den Heizungsersatz nicht auf die lange Bank zu schieben: «Ob man einen Ausschuss einsetzt oder die Verwaltung beauftragt, spielt keine grosse Rolle. Man darf die Planung einfach nicht ins Unendliche treiben, sondern muss auch einmal entscheiden. » Hilfreich sei es, sich etwas klarzumachen: «Kein Gebäude ist wie das andere, jedes hat seine objektbezogenen Vor- und Nachteile. Diese Einzigartigkeit muss man akzeptieren.» Zudem helfe es, den Heizungsersatz als Projekt mit verschiedenen Phasen zu verstehen: «Zuerst sammelt man Ideen, dann folgt die Prüfung und schliesslich der Entscheid für eine Variante.»

Abstimmung im Heizungskeller

Damit der Heizungsersatz nicht zur Hauruck-Übung wird, lohnt sich also eine gute Vorbereitung. Diese Erfahrung hat auch Thomas Egli gemacht. Er ist Miteigentümer und Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft in Wittenbach SG. Das 1983 erbaute Mehrfamilienhaus umfasst sechs Wohnungen, die bestehende Ölheizung stammte aus dem Baujahr. «Für mich war klar, dass dieses ‹alte Guetzli› nicht mehr lange läuft. Deshalb habe ich bereits vor zwei Jahren begonnen, den Heizungsersatz abzuklären», berichtet Thomas Egli. In der Folge prüfte er zahlreiche Optionen. Erdsondenbohrungen sind auf dem Grundstück nicht erlaubt, ein Anschluss an das Gasnetz wäre unwirtschaftlich. Eine Holzschnitzelheizung hätte nur über ein grosses Rohr mitten im Treppenhaus mit Brennstoffnachschub versorgt werden können. Beim örtlichen Fernwärmeversorger fand Egli kein Gehör, eine Lösung mit Luft-Wasser-Wärmepumpen wurde nicht von allen Miteigentümern goutiert. Als einzige Option blieb somit ein neuer Ölbrennwertkessel.

Im Herbst 2019 lag die alte Ölheizung in den letzten Zügen. Die Anlage konnte nur noch manuell gestartet werden, ein neuer Brenner für das «Guetzli» schien nicht mehr sinnvoll. «Deshalb habe ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung im Heizkeller einberufen. Nach einer halben Stunde war der Entscheid klar», sagt Thomas Egli. Die Installationsfirma H. Fatzer AG aus St. Gallen demontierte am folgenden Montag die alte Anlage und installierte einen neuen Ölbrennwertkessel Elco Straton L 66 (Leistung 55 Kilowatt) sowie einen neuen Boiler Vistron F-500. Die Investitionskosten beliefen sich auf rund 30 000 Franken. «Nun haben alle wieder warm und sind zufrieden», sagt Thomas Egli. Allenfalls werde man die Anlage in Zukunft mit einer erneuerbaren Energiequelle ergänzen, obwohl es dafür im Kanton St. Gallen keine Förderbeiträge gibt. «Eine klare Linie wäre hilfreich. Beim Thema Umweltschutz und Energiesparen ist der ‹Kantönligeist› hinderlich», meint Thomas Egli.

Grosse Unsicherheit

Beim Heizungsersatz im Stockwerkeigentum sei die Abstimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft zentral, sagt Alfons Ukgjini, Projektleiter Heizung bei der H. Fatzer AG: «Die Eigentümer müssen sich zuerst einmal einig werden, wann und mit welchem Budget die Heizung ersetzt werden soll. Sobald dies klar ist, können wir als Installateur konkrete Varianten vorschlagen.» Mehrere Male pro Jahr nimmt Ukgjini an einer Eigentümerversammlung teil, um das vorgeschlagene Projekt zu erläutern. 

Seine Beobachtung: «Finanzielle oder technische Fragen sind eher selten. Auskünfte will man von mir bezüglich der MuKEn-Umsetzung. Hier herrscht grosse Unsicherheit. » Diesen Punkt spricht auch der Eigentümer aus dem Mittelland an: «Die grosse Frage ist, was wir beim nächsten Heizungsersatz machen können oder müssen. Niemand weiss, wohin die Reise geht.» Und Marcel Truninger von Elco ergänzt: «Die MuKEn beschleunigen den Prozess stark. Früher hat man eher noch mal eine Offerte eingeholt und danach in die Schublade gelegt. Heute ziehen die Eigentümer den Heizungsersatz gleich durch.»

Tipps aus der Praxis

Frühzeitig planen: Wenn eine Heizung 15 Jahre alt ist, sollte man sich Gedanken über den Ersatz machen. Einen guten Startpunkt bietet zum Beispiel die Broschüre der Energiedirektorenkonferenz (www.endk.ch, Suchbegriff «zukunftsfähige Heizung») oder das Gespräch mit dem Installateur des Vertrauens.

Rahmenbedingungen klären: Welche Vorgaben macht das kantonale Energiegesetz? Welche Fördermittel sind verfügbar? Klarheit schaffen die Internetrecherche, ein Anruf bei der örtlichen HEV-Sektion oder die Website: www.energiefranken.ch 

Finanzierung prüfen: Wie viele Mittel sind im Erneuerungsfonds vorhanden? Welches Budget können wir für den Heizungsersatz einplanen? Müssen wir allenfalls zusätzliche Beiträge leisten? Die Abklärung des Finanzrahmens und der Investitionsbereitschaft schafft Klarheit.

Beratungsangebote nutzen: Zum Beispiel die neue BFE-Impulsberatung (www.erneuerbarheizen.ch), das Erstellen eines Gebäude-Energieausweises (www.geak.ch) oder der Beizug eines unabhängigen Energieberaters (www.energieschweiz.ch, Suchbegriff «lokale Energieberatung »).

Klare Offerten einholen: Die gewünschten Leistungen klar und für alle Offertsteller einheitlich formulieren (z. B. «neuer Wärmeerzeuger, neue Umwälzpumpe, neuer Warmwasserspeicher»), damit die Offerten vergleichbar sind. Mehr als drei Offerten sind selten sinnvoll.