Fact 1: Wer ist betroffen?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum. Dort entfallen die Abzüge, weil auch kein Eigenmietwert mehr besteuert wird.
Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften ändert sich zentral nichts:
Unterhalt, Instandstellung neu erworbener Objekte, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten bleiben vollumfänglich abzugsfähig – bei der direkten Bundessteuer sowie bei Kantons- und Gemeindesteuern.
Fact 2: Abzüge für energetische Sanierungen
Abzüge für energetische Sanierungen werden bei der direkten Bundessteuer gestrichen. Die Kantone dürfen diese Abzüge jedoch weiterhin zulassen – ob und wie, ist offen. Einheitlichkeit gibt es nicht mehr, im Kanton Solothurn bleiben die Abzüge im Steuergesetz bestehen.
Anders bei denkmalpflegerischen Arbeiten:
Wer gesetzlich vorgeschriebene oder behördlich angeordnete Massnahmen umsetzt und keine Subventionen erhält, kann diese Kosten weiterhin abziehen. Das gilt auf Bundesebene und – sofern übernommen – auch kantonal.
Fact 3: Was ist mit dem Schuldzinsabzug?
Schuldzinsabzug nur noch mit Mietertrag. Nach dem Systemwechsel sind private Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig, wenn ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besteht.
Der Wegfall des Eigenmietwertes bedeutet zugleich: kein steuerlich relevanter Ertrag, keine Gegenrechnung über Zinsen.
Abzugsfähig bleiben Schuldzinsen nur noch, wenn zusätzlich vermietete Renditeliegenschaften im Privatvermögen gehalten werden.
Die Höhe des Abzugs bemisst sich nach dem Verhältnis zwischen selbstbewohntem und vermietetem Eigentum (sog. quotal-restriktiv).
Fact 4: Abzug für Ersterwerber
Wer erstmals selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, profitiert von einem besonderen Schuldzinsabzug.
Dieser ist zeitlich auf zehn Jahre begrenzt und fällt jährlich degressiv aus.
Der Abzug soll den Einstieg ins Wohneigentum erleichtern, ersetzt aber keine dauerhafte Steueroptimierung.
Fact 5: Gemischte Nutzung von Gebäuden
Bei gemischt genutzten Liegenschaften gilt eine klare Trennung:
Kosten, die eindeutig einer vermieteten Wohnung zugeordnet werden können, bleiben abzugsfähig.
Kosten für die selbstbewohnte Einheit hingegen nicht.
Gemeinsame Kosten müssen anteilsmässig aufgeteilt werden, etwa nach Wohnflächen.
Merksatz:
Bei Mischnutzung zählt die Zuordnung – nicht das Gebäude.
Fact 6: Der Erneuerungsfonds nach dem Eigenmietwert
Der Erneuerungsfonds bleibt, der Abzug nicht.
Einlagen in den Erneuerungsfonds sind bei selbstgenutztem Wohneigentum nur noch bis zur Umsetzung der Reform abzugsfähig.
Danach entfällt der Abzug konsequent mit dem Eigenmietwert.
Bereits angesparte Mittel bleiben bestehen und können später steuerfrei eingesetzt werden.
Fact 7: Vermögenssteuer
Kein Einfluss auf die Vermögenssteuer.
Die Abschaffung des Eigenmietwertes betrifft ausschliesslich die Einkommensteuer.
Hypotheken und Schulden können weiterhin bei der Vermögenssteuer in Abzug gebracht werden – auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Hier ändert sich nichts.
Fact 8: Wann kommt die Abschaffung?
Die Abschaffung des Eigenmietwertes erfolgt frühestens ab dem Steuerjahr 2028. Bis dahin bleibt alles beim Alten:
Der Eigenmietwert wird weiterhin besteuert, Unterhaltskosten sind abzugsfähig und auch der Schuldzinsabzug gilt uneingeschränkt.
Erst nach Abschluss der laufenden Arbeiten von Bund und Kantonen setzt der Bundesrat den Systemwechsel auf ein noch offenes Datum in Kraft. Bis dahin können auch energetische Sanierungen weiterhin steuerlich geltend gemacht und über mehrere Jahre verteilt werden.